tag:horitu-sodan.net,2011-05-15:/25 2012-05-19T12:01:39Z 借地権相談や遺産相続相談は、弁護士さんに任せましょう！ Movable Type Pro 4.27-ja tag:horitu-sodan.net,2012://25.552 2012-05-19T11:58:59Z 2012-05-19T12:01:39Z

本来相続する人の代わりに直系卑族(子や孫)が相続することを「代襲(だいしゆう)相...

東京
このとき、する人を「代襲相続人」、される人を「被代襲者」とよびます。

では、どんなときに代襲相続が発生するのでしょうか。

一般的には、相続開始以前に本来の相続人が死亡している場合です。

たとえば父親が死亡し、本来相続人の一人となるはずの子供が親より先に死亡しているときです。

そんなときは、子供に代わってその子供の子供、つまり孫が相続人となります。

たとえば、父か母がすでに亡くなっていれば、父か母がもらうはずだった祖父母の遺産は孫であるあなたに代襲相続されるというわけです。

もし孫も死んでいれば曾孫に相続権が移ります。

また、たとえば被相続人の子供が全員死亡していれば、第一順位者がいないわけですからふつうなら第二順位者(両親や祖父母)に権利が移るのですが、第一順位者に代襲相続人がいる、つまり孫が一人でもいれば、第二順位者に相続権は移りません。

父か母の兄弟姉妹が死亡して、あなたの父か母に相続権があるが、父か母もすでに死亡しているときにも、甥か姪にあたるあなたが代わって相続人になります。

ただし、この場合は、甥や姪が死んでいれば、甥や姪の子供にまでは相続権は移りません。

これに対し、親が生きているにもかかわらず、子が代襲相続することがあります。

遺産相続相談は、経験豊富な弁護士さんにお願いするといいでしょう。

]]> tag:horitu-sodan.net,2012://25.551 2012-05-14T12:41:06Z 2012-05-14T12:44:27Z

借地権を保有している人が亡くなったとき、借地権は配偶者や子供などの「相続人」に引...

東京
地主のほうが「借地の契約は一代限りという約束だった」と主張しても、そうした主張は法律的には効力がありません。

「本人の世代だけで借地権は打ち切り」という条項が契約に盛り込まれていたとしても、借地借家法あるいは旧法である借地法上、無効ということになります。

また、借地権が相続された後に契約の更新を迎えたときも、正当な理由がないかぎり、地主は借地契約の更新を拒絶することはできません。

たとえば、旧借地法の時代に契約が成立していた場合は、親が借地契約をした時から60年間もしくは30年間は借地権が存続することが保障されていることになります。

さらに、親が亡くなった時期が、60年または30年の期間の満了時だとしても、地主の側に正当事由がなければ、借地の返還を請求できません。

ただし、契約終了前に建物が「朽廃」したときは、その時点で借地権が消滅します。

ただ、例外的に借地権者（賃借人）の死亡により、借地関係の終了を認めることもあります。

たとえば、借地権者が生前、借地権料の不払いにより契約が解除され、本来であれば建物を取り壊して明け渡さなければならなかった場合です。

借地権者が死亡するまではしかたなく従前どおり賃貸していたケースでは、親一代限りでの借地契約の終了は有効といえます。

借地権相談は、知識と経験が豊富な専門の弁護士さんにお任せしましょう！

]]> tag:horitu-sodan.net,2012://25.540 2012-05-08T10:23:23Z 2012-05-08T10:25:10Z

妻が妊娠中に夫が死亡した場合、夫の財産を相続することができるのは、誰でしょうか。...

東京
結論から言うと、胎児も財産を相続することができます。民法886条第1項では「胎児は、相続については、既に生まれたものとみなす。」定めています。

したがって、死亡した夫の財産は、妻とその子供（胎児）が相続することになります。

日本の民法では、胎児に、人として持つすべての権利能力を認めるのではなく、例外的に、法で定めた一定の場合について権利能力を認めています。

具体的には、胎児の権利能力が認められるのは、相続権のほか、不法行為に基づく損害賠償請求権などがあります。

その反対に、権利能力が認められない例としては、胎児には認知請求権がありません。したがって、母親が胎児の代理人として認知の請求をするようなことはできません。

ただし、胎児に認められる権利能力は、胎児が流産や死産などによって生きて生まれてこなかった場合には、発生しません。

赤ん坊を妊娠中に相続が発生した場合には、注意が必要です。
うっかり胎児を相続人に入れずに遺産分割を行ってしまった場合、その遺産分割は無効となります。また、胎児が生まれてくるという前提で遺産分割をしてしまうと、胎児が死亡した場合には再び遺産分割協議をやり直さなければなりません。

そのため、遺産分割は、胎児が無事に生まれてから行うことが無難です。

遺産相続相談は、相続に詳しい弁護士さんにお願いするといいでしょう。
]]> tag:horitu-sodan.net,2012://25.502 2012-04-14T12:14:50Z 2012-04-14T12:16:34Z

借地権者が、自分の借地権をだれかに売却しようとしたとき、地主が買い手として名乗り...

東京
この場合、地主と借地人の間で合意ができれば、地主はスムーズに借地権を手に入れることができます。

しかし、代金などについて話合いがまとまらなかった場合、地主は買い戻すことができません。

ただ、借地権のうち「賃借権」については、借地権者が第三者に売却する際には地主の承諾が必要になります。地主としては、借地権者が借地権の売渡しに応じてくれないときは、賃借権の譲渡について、承諾を与えないでおけばいいのです。

この場合、借地権者がどうしても賃借権を第三者に譲渡したいというときは、借地借家法で定める「賃借権譲渡の許可」を裁判所に申し立てることができます。

地主は、その裁判において、裁判所で定められた期間内に自ら賃借権と地上建物を自ら買い受ける旨の申立てをすればよいわけです。

この申立てがあると、裁判所が代金を決め、地主に優先的に買い取るべき旨の決定をしてくれます。

もっとも、この決定があった後は、借地権者も地主も、代金について文句が言えなくなり、申立ての撤回もできなくなります。この点については、双方とも注意が必要です。

借地権相談は、知識と経験が豊富な専門の弁護士さんにお任せしましょう！

]]> tag:horitu-sodan.net,2012://25.489 2012-04-10T09:49:59Z 2012-04-10T09:51:55Z

亡くなった親に借金が残っていた場合、相続を受け入れるか、すべて放棄するかの決断を...

東京
放棄をせずに、借金を含めた遺産を承認する場合、２通りの方法があります。

一つは、借金を含めてすべての遺産を無条件で受け入れる方式です。これを「単純承認」といいます。最も一般的なやり方です。

もう一つは、相続する財産の範囲内で借金を受け継ぐという方式です。つまり、「借金は、相続した財産の範囲で支払う」という条件付きで承認するわけです。これを「限定承認」といいます。

相続人はどちらを選ぶこともできますが、相続人が限定承認しようとするときは、相続人全員が共同で家庭裁判所に届け出なければなりません。

相続人のうち1人でも「限定承認はいやだ」といえば、ほかの人も限定承認はできなくなります。

これは、一部の相続人の限定承認を認めると相続財産をめぐる法律関係が複雑となり、清算が不可能になってしまうからです。

相続人が３か月以内に相続の放棄もしくは、限定承認をしなかったときには、自動的に単純承認したものとみなされます。

また、相続人が遺産相続財産の全部または一部を処分してしまったときも、単純承認したものとみなされます。

遺産相続相談は、相続に詳しい弁護士さんにお願いするといいでしょう。

]]> tag:horitu-sodan.net,2012://25.482 2012-04-04T10:19:34Z 2012-04-04T10:20:49Z

借地権の契約には、「更新料」というものがあります。これは、借地権の契約を更新する...

東京
更新料は、法律的なたいへん位置づけがあいまいなものです。借地借家法には、「更新料」という考え方がありません。それでも、多くの借地人さんが更新料を支払っています。土地オーナーさん側は、借地権の契約更新にあたって、更新料を請求する場合が圧倒的に多いです。借地権者さんも、「契約が円滑に更新できるなら、仕方がない」と考える方が多いようです。

借地権の更新料の歴史は古いです。当初は、借地の地代が本来の相場よりも安かったことから、これを補充するという意味合いがあったようです。

土地オーナーさんと借地権者さんの合意による更新の場合は、合意によって更新料の授受がなされるのですから、別段問題はありません。

しかし、こうした合意ができない場合はどうなるでしょう。借地権者が更新料の支払を拒否したことを理由に、地主が更新を拒絶するようなケースです。

更新料の支払いについて土地オーナーさんと借地権者さんの間に合意がない場合は、たとえ地主が更新料を請求したとしても、借地権者さんのほうでこれに応じて更新料を支払う義務はありません。更新料の不払いが原因で借地契約が解除される、ということはありません。

借地権相談は、借地権問題に詳しい弁護士さんにお任せしましょう！

]]> tag:horitu-sodan.net,2012://25.445 2012-03-15T11:13:32Z 2012-03-15T11:15:05Z

遺言書は、相続において亡くなった人（被相続人）の意思を反映させる方法です。民法で...

東京
遺言の効力は死後に生じるので、遺言をめぐっての争いを防ぐには、民法で定めている一定の方式に従わなければなりません。

まず民法では、遺言書が備えていなければならない要件や遺言書の取り扱い方法について民法で定められています。

この要件が欠けていたり定められた通りの取り扱いをしなかったりすると、その遺言書は法律的な効力を失ってしまいます。

また、判断能力・意思能力がある満15歳以上の者であれば誰でも遺言できます。

遺言書は何度でも書き直すこともできます。

被相続人の死後に何通も遺言書が出てきた場合には、原則として日付の新しいものが有効となります。

遺言できる事項については、それ以外の事項を書いても構いませんが、相続人がそれらの事項に拘束されることはありません。

原則として相続人は遺言に従う義務があります。

法的な拘束力を持つ事項を「遺言事項」といいます。

遺言事項のなかで、代表的なのが「身分に関する遺言事項」と「相続に関する遺言事項」です。

身分に関する遺言事項は、非嫡出子を認知したり、未成年者などの後見人を指定したりすることです。

相続に関する遺言事項とは、法定相続分とは異なる相続を希望する場合の相続分を指定などです。

遺産相続相談は、経験豊富な弁護士さんにお願いするといいでしょう。

]]> tag:horitu-sodan.net,2012://25.444 2012-03-13T03:53:05Z 2012-03-13T03:55:31Z

借地権者が地主さんから「貸地を買ってくれないか」と頼まれることがまれにあります。...

東京
とくに、地主さんが亡くなり、遺族に相続されるとき、こうしたケースが起きがちです。

相続税を支払うための現金を確保するため、貸地を処分しなけれぽならないというパターンです。

一般的に地主さんというのは資産家で、おカネに困っているわけではありません。しかし、相続が発生すると、相続税を払わなければなりません。

さらに、相続を複数の相続人で分けなければなりません。そのために、資産の現金化が必要になるときもあります。

地主さんに相続が発生した場合通常、相続税の申告は10か月以内にしなければなりません。

原則的にはそれまでに納税をしなければいけないということです。

納税の方法としては、現金があれば別ですが、土地を売却して資金を作るか、あるいは貸地を物納するかのどちらかの方法しかないことになります。

また、相続人が複数の場合には、共有状態を避けるため、この際に貸地を現金化して相続人で分ける、というようなケースも出てきます。

借地買い取りの提案や相談は、相続が発生して10か月前後に出てくることが多いです。

借地人としても、ある程度はそうした場合に備えた対応を考えておく必要があります。

借地権相談は、借地権問題に詳しい弁護士さんにお任せしましょう！

]]> tag:horitu-sodan.net,2012://25.425 2012-03-09T11:57:29Z 2012-03-09T12:00:05Z

遺産相続の遺言に関することで、よく疑問に持たれるのが、退職金の扱いです。退職金は...

東京
退職金は、死亡する前に退職して受け取る通常の退職金と、死亡によって支払われる死亡退職金の２種類があります。

普通の退職金の場合、受け取るのは、遺言を書く人（遺言者）です。だから、遺言によって、相続時の扱いを指定することが可能です。

一方、死亡退職金や死亡した人に支払われる功労金は遺言者は遺族に対して支払われるものです。だから、遺言を書く人が、処分方法を勝手に遺言で決めることはできません。

死亡退職金がだれに支払われるかというのは、公務員と会社員とでは異なり、公務員の場合には法律で、会社員の場合にはそれぞれの企業の就業規則などによって規定されています。

国家公務員や地方公務員の場合は、死亡した人が死亡した当時に生計を維持していた相手が対象となります。

支給される順位は、第1順位は配偶者、第2順位は子、第3順位は父母、孫、祖父母、兄弟姉妹となっています。

功労金、遺族扶助料、遺族年金なども死亡退職金と同じ扱いになります。

ただし、死亡退職金、功労金、年金については特別受益に当たるとされることもあります。このため、退職金の権利について、遺産分割と別に扱うように遺言に書いておく人もいるようです。

遺産相続相談は、相続に詳しい弁護士さんにお願いするといいでしょう。

]]> tag:horitu-sodan.net,2012://25.406 2012-02-17T08:44:26Z 2012-02-17T08:47:14Z

借地権者が、借地上の建物を登記していなかった場合、様々な問題が起こり得ます。とく...

東京
とくに深刻な問題となるのは、地主が変わって、明渡しを求めてきたときです。

借地借家法10条では「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる」と規定されています。つまり、借地人は、借地権（地上権や土地賃借権）の登記をしていなくても、建物自体が借地権者の名義でしっかりと登記されていれば、借地権を主張できるのです。

しかし、借地上の建物が登記されていないと、対抗力がないということになり、借地の土地オーナーが変わると、新しい地主に明け渡さなければならなくなります。

といっても、具体的事情によっては明渡しに応じなくてよい場合があります。

そもそも、借地上に建物が存在する場合は、建物の経済的効用の保持、借地人の居住・営業の基盤の確保という点からは地主が変わったとしても借地権を存続させるのが望ましいといえます。

新しい土地オーナーは、譲り受けるに際して現地を調べれば、借地権が存在することがわかるのですから不測の損害を被ることにはならないともいえます。

旧地主と新地主との間に実質上両者を同一人といってもよいような関係がある場合は、借地人が保護されるという判例もあるようです。

借地相談は、借地権問題に詳しい弁護士さんにお任せしましょう！

]]> tag:horitu-sodan.net,2012://25.405 2012-02-08T11:44:08Z 2012-02-08T11:45:03Z

だれかが亡くなった後、遺族らの間で遺産相続の分割協議を行います。分割協議が無事ま...

東京
分割協議が無事まとまったら、今度は「遺産分割協議書」を作成します。

分割協議書は、必ずしもつくらなければならないものではありませんが、書類が残されていないと、後日、分割協議の有無や内容について争いが起こることも考えられます。

そういったことを防ぐためにも、合意の内容を明確にした証拠資料として協議書を作成しておくことが望ましいのです。

また、不動産の相続登記手続や、相続税の申告の際などには、分割協議書が添付書類として必要になります。

遺産分割協議書は、特に定められた形式はありませんが、どの遺産を誰がどれだけ取得したのかを明確に記載したうえで、相続人全員の署名と実印による押印が必要です。

協議書は、相続人の人数分だけ作成し、相続人全員の実印の印鑑証明書を添付したものを、各自で保管します。

協議書には、誰が、何を、どれだけ相続するのかを明確に記します。書式は自由なので、署名以外の部分はパソコンで作成しても構いません。

ただし、重要な文書なので、訂正がある場合は、訂正箇所の欄外に全員がその訂正を認めた旨の押印をする必要があります。

遺産相続相談は、相続に詳しい弁護士さんにお願いするといいでしょう。





]]> tag:horitu-sodan.net,2012://25.403 2012-01-29T07:19:56Z 2012-01-29T07:21:03Z

土地を一時的に使用するだけなら、借地権は設定されません。借地借家法3条の「存続期...

東京
借地借家法25条は、「臨時の設備の設置その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、借地権の存続期間や法定更新の規定は適用しない」旨規定しています。

しかし、この一時使用の賃貸借が簡単に認められますと、借地借家法3条の脱法に使われることにもなりかねません。

そのため、一時使用の賃貸借が認められる場合は制限されています。土地の一時使用とは、博覧会、祭典式場、サーカス小屋などの一時的興行場、建設工事の飯場、海の家などが典型としてあげられます。

建物所有の目的が一時的のもので、その目的が終了して消滅すれば、建物を所有する理由もなくなるような場合です。

こうした場合は、借地人自身にとっても、借地を継続する利益がないので、あまりトラブルにはなりません。

一時的な使用といっても、数か月のものもあれば、５年くらいの場合もあるでしょう。いずれにせよ、一時使用の借地契約を結ぶ際には、地主と借地人の間に、「一時使用の賃貸借である」という合意があるのが大前提になります。

借地権相談は、借地権問題に詳しい弁護士さんにお任せしましょう！

]]> tag:horitu-sodan.net,2012://25.396 2012-01-16T10:14:02Z 2012-01-16T10:16:35Z

亡くなった遺族が遺言書を残していたら、まず、遺言者の管轄の家庭裁判所に遺言書を提...

東京
自筆証書遺言も封印がされていれば、そのままの状態で提出する必要があります。ただし、公正証書遺言の場合、家庭裁判所の検認を受ける必要があります。

開封は、相続人あるいはその代理人の立ち会いのもとで行なわれます。たとえ、封印がなくても家庭裁判所の検認を受けなければなりません。

もし、勝手に開けた場合、その遺言が無効になるというようなことはありませんが、5万円以下の罰金になります。

家庭裁判所で行なわれる検認とは、遺言書の偽造・変造を防ぐためのもので、用紙・枚数・筆記具・筆跡・内容・日付・署名・印などについて、こまかくチェックされます。この際に、相続人や関係者は立ち会わなければなりません。

立ち会えない関係者には、家庭裁判所の検認後に、通知されます。

この手続きが完了したあとに、やっと、遺言の執行にとりかかることができるのです。

遺言の執行は、相続人によって行なわれるのがベストです。遺言に執行者が明記されていれば、その人に執行してもらうとよいのですが、明記されてない場合は、家庭裁判所に遺言執行者を選任してもらうとよいでしょう。

遺産相続相談は、相続に詳しい弁護士さんにお願いするといいでしょう。




]]> tag:horitu-sodan.net,2012://25.395 2012-01-01T11:20:46Z 2011-12-31T11:22:21Z

定期借地権を設定するときは、賃借権の登記をするほうが良いとされます。弁護士などの...

東京
定期借地権では一定期間後に土地が返還されることになっていますが、登記はそのことを支援する役割を果たします。

定期借地権であることを知らない第三者に借地権が譲渡された場合、定期借地権である旨の登記がないと、土地の所有者は定期借地権であることを、新しい借地権者に主張することができなくなります。

10年、20年と経過すると過去の経緯は分からなくなりますし、さらに契約書が紛失したりすることもあります。

また、譲渡に際してうっかり定期借地権である旨を伝えそびれることもあるかもわかりません。

そのようなときでも、定期借地権が登記されていれば、新しい借地権者に主張することができます。

つまり、どのような状況になっても、定期借地権であるこという位置づけが確保されることになるわけなのです。

定期借地権は長期にわたる契約ですので、「安全」「安心」のためにも、法務局で賃借権の登記手続きをしておくのがオススメです。

借地権相談は、専門の弁護士さんにお願いするのがいいでしょう。

]]> tag:horitu-sodan.net,2011://25.394 2011-12-27T09:04:31Z 2011-12-31T09:18:23Z

不動産のように登記制度がある財産は、「実際の所有者」と「登記簿上の所有者」は同じ...

東京
しかし、ときには、不動産の名義が先代のままになっている例も見られます。

これは、相続登記をしていないためですが、何の問題もないのでしょうか。

たしかに、その土地や建物を自ら所有し、そこに住んでいるかぎりは、名義など誰の名前でもかまいません。

その意味では、相続があったからといって、費用と手間をかけて、わざわざ相続登記などしなくてもよいのです。

ただし、そのままですと「これはオレの相続した不動産だ」という主張はできませんし、また、その不動産を売却したり、担保に入れたりという処分はできません。

さらに、相続登記をしないまま、その人が死亡して次代への相続が発生したりすると、権利関係の整理がきわめて面倒なことになってしまいます。

したがって相続後、遺産分割協議が成立したら、できるだけすみやかに旧読登記を行なっておくべきです。

不動産の相続登記のやり方は、次の二つがあります。

（１）遺産分割協議が成立するまでの間、相続人全員の共有の登記をしておき、分割後に、その不動産を取得した者の名義に登記する

（２）遺産分割協議が成立した後に、その不動産を相続した者の名義に登記する

相続があっても、すぐに遺産分割ができるわけではありませんから、その間の権利をきちんと保全しておくためには、（１）の方法が望ましいとされています。

しかし、実際には、手続きが簡単な（２）を選ぶ人が多いようです。

遺産相続相談は、専門の弁護士さんにお願いしましょう。

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